MISE à JOUR LE
Le Diagnostic de Performance Énergétique ( DPE ) a connu une évolution significative depuis sa mise en place en 2006. L'objectif ? Estimer la consommation d’énergie d’un bien immobilier pour évaluer son efficacité énergétique. Mais, au fil des années, de nombreux ajustements ont été apportés à cet outil afin de le rendre plus juste et plus pertinent pour toutes les tailles de logements.
En 2024 , une nouvelle réforme est entrée en vigueur, visant particulièrement les petites surfaces. Pourquoi cette réforme ? Quel impact aura-t-elle sur le marché immobilier, et plus précisément sur les petits appartements souvent pénalisés par la méthode de calcul précédente ? Décryptage.
L'un des principaux reproches faits à l'ancienne méthode de calcul du DPE était qu'elle désavantageait systématiquement les petites surfaces (studios, T1, T2). En effet, ces logements, se retrouvaient souvent mal classés dans les catégories F ou G.
Les statistiques parlent d'elles-mêmes : environ 34 % des logements de moins de 30 m² sont classés F ou G, alors que seulement 13 % des logements de plus de 100 m² subissent ce même sort. La cause de cette distorsion réside dans la méthode de calcul du DPE, particulièrement sur la prise en compte de la consommation d’eau chaude, rapportée aux mètres carrés . Dans un petit logement, cette consommation est plus élevée par mètre carré que dans une grande habitation, bien que l'usage d’eau soit comparable. De plus, les petites surfaces étaient pénalisées par la prise en compte des surfaces déperditives supérieures par rapport à leur surface au sol ( murs extérieurs non isolés principalement ).
Pour remédier à cette inégalité, un indice de pondération a été ajouté pour les logements de moins de 40 m². Ce mécanisme corrige l'impact de la taille du logement dans le calcul du DPE, permettant ainsi à de nombreux petits appartements de gagner en efficacité énergétique sur le papier.
Le calcul du DPE a aussi été modifié pour prendre en compte des hypothèses d’occupation différentes. Auparavant, le DPE se basait sur la consommation d’énergie réelle visible sur les factures d'énergies.
Les réformes apportées devraient permettre à environ 140 000 logements de moins de 40 m² de
passer d’une catégorie F ou G à une classe supérieure
. Cela peut sembler anecdotique à l’échelle nationale, mais dans un contexte de tension sur le marché locatif, cela représente une bouffée d’air pour de nombreux propriétaires qui, grâce à cette mesure, éviteront de devoir rénover leur bien à court terme.
Pour savoir si la lettre de votre DPE a évolué grâce à cette modification législative
, vous pouvez aller sur le site de
l'ADEME
ci-dessous en rentrant l'identifiant unique de votre DPE dans la rubrique "
Trouver un DPE ou un AUDIT
" :
https://observatoire-dpe-audit.ademe.fr/
Cette révision des règles du DPE intervient dans un contexte législatif tendu, où la France cherche à réduire le nombre de passoires thermiques. Depuis le 1er janvier 2025 , les logements classés G ne peuvent plus être loués, puis en 2028 , ce sera au tour des habitations classées F , avant que les logements de catégorie E ne soient également interdits à la location en 2034 .
Cela fait écho à l’objectif de réduire le parc immobilier inefficace énergétiquement et d'encourager la rénovation thermique. Environ 5 millions de logements sont actuellement classés F ou G, ce qui représente une part non négligeable du marché locatif . Mais ces nouvelles règles permettent de donner un peu plus de flexibilité aux propriétaires, en particulier ceux des petites surfaces, qui peuvent bénéficier de plus de temps pour rénover leurs biens.
Pour les locataires , cette réforme n’a en soi aucune incidence. Un petit appartement qui voit son DPE passer de G à F ou même E grâce à ces nouvelles règles restera tout de même une passoire thermique , nécessitant une rénovation pour améliorer véritablement la qualité de vie des occupants.
Certains critiques pointent également une contradiction dans cette politique : d'un côté, on incite à la rénovation des logements, et de l'autre, des petits appartements peuvent voir leur DPE s’améliorer sans avoir subi de travaux . Cela soulève des questions sur la véritable efficacité de la réforme dans la lutte contre la précarité énergétique.
Enfin, cette question du DPE se retrouve au cœur des débats politiques. D'un côté, le gouvernement continue de défendre l’interdiction de louer les passoires thermiques, tout en proposant des aides à la rénovation pour les propriétaires. De l’autre, des partis comme le Rassemblement National envisagent de revenir sur ces interdictions, considérant que cela bloquerait encore plus le marché de la location. Deux visions opposées pour résoudre une crise du logement qui persiste.
Le changement de calcul du DPE pour les petites surfaces est une bonne nouvelle pour de nombreux propriétaires de petits appartements , qui peuvent ainsi éviter d’être confrontés à une interdiction de louer leur bien. Mais si cette mesure apporte une certaine souplesse, elle ne résout en rien la question de l’amélioration réelle de l'efficacité énergétique des logements. Les petites surfaces bénéficieront peut-être d'une amélioration de leur classement DPE, mais sans travaux de rénovation, leur performance énergétique ne sera pas significativement modifiée. Ce compromis offre une bouffée d'air aux propriétaires, mais il reste à voir si, à long terme, il contribuera réellement à la transition énergétique des logements en France.
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